Здрасти!
За год в Москве ввели в эксплуатацию 6 млн квадратных метров жилища, а выстроили 12 млн. Это рекорд, который застройщики готовы повторить. Что бы ни происходило в Рф, столица расширяется, зарастает домами, станциями метро и новейшей плиткойблагоустройством. Почему Москву так обожают инвесторы, как верно вкладываться в столичную недвижимость?

Москва: инвестировать либо нет

Жилище в Москве драгоценное — и не только лишь по меркам Рф. дискуссии о том, что рынок перегрет, пузырь столичной недвижимости скоро лопнет, брать не прибыльно, ни к чему не приводят. Рынок продолжает расти, а инвесторы — зарабатывать. Люди из глубинки переезжают в Москву на поиски наилучшей толики. Лишь тут станции подземки запускаются пачками, строятся поликлиники, детские сады и дороги, облагораживаются парки, а священная столичная прописка дает в том числе валютные призы. К тому же, с учетом курса бакса, инвестиции в иностранную недвижимость стают наименее симпатичными.

Тем не наименее опасности есть. В прошедшем году из Рф и даже Москвы интенсивно уезжали. Но спрос на жилище, как ни в чем не бывало, вырастает. «Циан.Аналитика» фиксирует активность на рынке первичной и готовой недвижимости. 

Недвижимость остается надежным средством вложения капитала, если у вас есть пригодная сумма. Даже с учетом ипотеки, потому что ее отчасти гасит инфляция.

Осталось избрать тот тип недвижимости, в том районе и с пригодной стратегией инвестирования. С крайним пт стоит обусловиться сначала. Вы готовы подождать и заработать сходу крупную сумму средств, вложившись в новостройку? Либо для вас больше подойдет каждомесячный доход от сдачи уже готовой квартиры в аренду?

Первичка: заработать на продаже

Сколько необходимо средств

Недвижимость в новостройке приобретают, чтоб прибыльно перепродать, и весьма нередко инвесторы употребляют приобретенный капитал для последующего вложения. На шаге котлована будущее жилище в среднем стоит от 12 млн рублей, один квадратный метр столичной недвижимости в новостройке стоит 292 000 рублей. Вот цены на некие настоящие объекты:

За год квартиры выросли в стоимости на 5,5 %, а фаворитами роста цены стали экономные варианты. Самые дешевенькие студии продаются наименее чем за 4 млн рублей, но предложений таковых не много. Адекватная стоимость для студии приближается к 8 млн рублей. Понятно, что настоящие квартиры стоят больше. 

Дороже всего жилище в Западном административном окружении — 336 000 рублей за квадрат. Самые низкие цены — в Юго-Западном и Зеленоградском окрестностях, по 253 000 и 221 000 рублей.

Но иметь всю эту огромную сумму при для себя наличными необязательно. Инвесторы пользуются ипотечными программками. Фишка крайних 2-ух лет — траншевая ипотека, при помощи которой можно заплатить по кредиту до перепродажи символические 100 рублей.

Максим Юсов, управляющий агентства Maxima:

— Думать о покупке недвижимости можно, если есть скопления для начального взноса, от 1 млн рублей. Вложения окупятся через год-два. У неких застройщиков есть неповторимые ипотечные программки, к примеру ипотека траншами. Вы вносите начальный взнос в размере 15 %, до сдачи дома выплачиваете по 1 рублю любой месяц, а уже опосля сдачи дома начинаете платить по обыкновенной ставке в размере 7,7 %. Другими словами два года можно ни о чем не мыслить, а позже недвижимость вырастет в стоимости, ее можно будет перепродать. Или сдать в аренду, тогда и арендаторы будут стопроцентно погашать всю вашу сумму по ипотеке.

Срок окупаемости у первичной недвижимости наиболее маленький, чем у вторички. В среднем, к моменту сдачи дома стоимость квартир растет на 20-30 %. За крайние 5 лет цены на новостройки в Москве выросли на 80 %.

Когда брать

Принцип на самом деле обычный: чем наиболее ранешний срок покупки, тем большая будет разница в стоимости к моменту ввода к эксплуатацию. Для инвесторов классика — покупка на шаге котлована, а для Москвы обычная ситуация, когда в денек старта продаж в кабинете очередь на несколько часов. Самые достойные внимания предложения разбирают сходу. Потому мониторьте рынок, узнавайте дату старта продаж и приходите побыстрее. Принципиальная обмолвка — часто в ЖК на продажу выводятся не все квартиры сходу, а порционно. Дешевле всего бывают конкретно 1-ые, но там и опасности выше. Спустя время, когда часть домов уже несколько отстроена, запускают новейшие реализации — усмотрительные инвесторы к тому моменту в силах оценить, как застройщик делает свои обещания.

Вероятна ситуация, что в денек старта продаж вы в очереди будете первым, а самые достойные внимания квартиры уже выкуплены. Они достались тем, кто отважился на контракт бронирования: квартира резервируется, фиксируется стоимость, вносится залог, который позже учитывается при заключении контракта ДДУ. Обычно если клиент на сделку не вышел, то залог не ворачивается.

Если к старту продаж не успели, подождите их конца. Иногда застройщики делают скидки на квартиры, когда остается несколько нераспроданных вариантов.

Когда продавать

Продавать жилище можно на различных стадиях:

• До того, как дом сдан в эксплуатацию, по переуступке. Вариант подступает, если недвижимость уже выросла в стоимости. Но придется соперничать с ценой застройщика (если остались нераспроданные варианты). Закладывайте в стоимость дисконт из-за переуступки, людям комфортнее взять квартиру у застройщика, чем связаться с физлицом, тем наиболее что застройщик обычно дает достойные внимания варианты по ипотеке. Если ваша ипотека не выплачена, это будет доп обременением.
• Сходу опосля того, как дом ввели в эксплуатацию. Можно продавать как есть либо создать ремонт (не дизайнерский, а всепригодный), чтоб новейшие обладатели могли сходу въехать и жить. Придется платить налог с реализации, потому что квартира не была в использовании наиболее 5 лет. Но если вы считаете, что стоимость на пике, это быть может прибыльным.
• Опосля ввода в эксплуатацию сдавать и ожидать наилучшую стоимость на продажу. В этом случае придется создать ремонт и разобраться в аспектах арендного бизнеса. Не ожидайте больших платежей, быстрее всего, вы будете не единственный, кто решил сдать свои квадратные метры в новостройке. Из плюсов — арендаторы могут закрыть ипотеку, через 5 лет не нужно будет платить налог и можно расслабленно ожидать, пока стоимость на объект вырастет, попутно получая каждомесячный доход. Если сходу планируете таковой вариант, прибыльнее брать квартиру с ремонтом, он войдет в стоимость ипотеки.

Как находить

Москва — большой город, тут раз в год вводится в эксплуатацию миллионы квадратных метров жилища. Работают несколько 10-ов застройщиков, сдаются студии малогабаритные и огромные, микрооднушки и однокомнатные с большенный площадью, квартиры с количеством комнат от 4, двухуровневые квартиры, квартиры вольной планировки, с чистовой и предварительный отделкой. Дома строят высотные, низкие, рядом с метро и там, где метро еще нет, с парковой зоной снутри и вырубкой парков под стройку, открытыми и закрытыми дворами, рядом со школами и на пустырях… В общем, мягко скажем, есть из что избрать. Как не прогадать и взять конкретно ту недвижимость, которая буквально вырастет в стоимости? Почти во всем это зависит от ваших целей и сроков инвестирования.

Обусловьтесь с районом 

Крайние годы пользующимся популярностью становится север Москвы — в САО строятся премиальные ЖК, там есть центры деловой активности, большие транспортные магистрали, которые реконструировали, что мало разгрузило дороги. Ценник соответственный. На юго-западе Москвы у ряда проектов в пешей доступности метро нет, но высока возможность, что покажется. На данный момент в этих зонах жилище дешевле, будет метро — стоимость пойдет ввысь. Новенькая Москва пока наименее интересует покупателей, чем недвижимость в старенькых границах — но город расширяется повсевременно, возможно, люди привыкнут к сиим районам, когда нерезиновая растянется еще далее.

Выберете инфраструктуру 

Приглядись к определенной локации. Что там есть из объектов социально-культурной сферы? Детсады, школы, больницы — если они есть, почитайте форумы, хватает ли места, служащих? Если ничего нет, но власти построят, то стоимость буквально вырастет. Если обещает застройщик, проверьте остальные его объекты, держит ли он слово? Заодно почитайте на форумах комменты по его уже сданным объектам. Обещал квартиры с видом на парк, но они вышли с видом на чужие окна? Возможно, история повторится. На форумах же скажут о настоящей транспортной доступности.

В целом обычно случается так: если рядом все есть, то это плюс и к стоимости покупки, и к стоимости реализации. Если нет ничего, но вы убеждены, что покажется, то при низкой стоимости покупки у вас будет отменная стоимость реализации. Плохо, если что-то есть, этого не хватает, люди издавна сетуют, но ничего не изменяется, невзирая на новейшие стройки

Проверьте застройщика 

Это его 1-ый объект либо есть опыт? Отлично, если компания на рынке издавна и уже строила объекты такового же класса. Если есть возможность, воспользуйтесь сервисами проверки контрагентов, поглядите, успешен ли бизнес крайние годы. И опять форумы и соцсети для вас в помощь: если были задержки по срокам сдачи либо люди на приемке нашли суровые недоделки, о этом непременно напишут. Почитайте анонсы, о каких дилеммах компании писали в СМИ (Средства массовой информации, масс-медиа — периодические печатные издания, радио-, теле- и видеопрограммы)? Еще можно выискать застройщика в картотеке Арбитражного суда, поглядеть, кто и из-за что обращался в трибунал.

Задумайтесь, кто будет вашим покупателем 

…и для чего ему жить конкретно тут. Студии и мелкие однушки популярны у студентов, несемейной молодежи. Они желают жить ближе к метро и не переживают из-за шума на проходных улицах. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры среднего размера берут семьи с детками. Метро им тоже необходимо, но важнее тишь, а еще — обычный и доступный маршрут к детсадам и школам. В евродвушке большенный площади, быстрее всего, будет жить богатая семья без малышей. Они не обойдутся без паркинга. Промзона под боком не нравится никому, но на нее быстрее согласится вчерашний студент, чем состоявшийся предприниматель. Заплатят соответственно.

Лично осмотрите пространство 

…где находится либо будет строится дом. Покупка квартиры удаленно это вариант для опытнейших инвесторов, у каких уже есть «чуйка» на объекты. Ну либо для тех, кто покупает, стопроцентно доверившись агентству. «Примерьте» будущую недвижимость на себя. Даже если вы покупаете квартиру ради перепродажи — покупатель-то планирует там жить. Придите на пространство, осмотритесь, задумайтесь, как тут уютно. А заодно побеседуйте с теми, кто живет по-соседству, пусть скажут о настоящих дилеммах района.

Вторичка: заработать на аренде

Сколько необходимо средств

2-ой вариант инвестиций — приобрести квартиру на вторичном рынке и сдавать ее в аренду. Вторичным рынком считается неважно какая квартира, на которую оформлено право принадлежности, даже если в ней еще никто не жил. Их приобретают по договору купли-продажи, обладателем быть может человек, компания либо муниципалитет. Это быть может как квартира в не так давно сданном доме, так и жилище в хрущевке.

По итогам июля за год квартиры на вторичном рынке весьма очень подорожали, на 20 %. Квартиры в среднем стоят практически 15 млн рублей. А вот стоимость за квадратный метр слегка свалилась, на два процента. Средняя стоимость — 261 000 рублей.

Для того, чтоб приобрести квартиру, необходимо иметь на руках 10-20 % от цены жилища, 1,5-2,5 млн рублей как самый минимум. Стоит учесть, что почаще всего ипотека на вторичке дороже. Правительство раздает льготную ипотеку, поддерживая застройщиков, плюс застройщики и банки в собственных партнерских программках также понижают ставки. Нередко стараются создать так, чтобы платеж по кредиту был не больше, чем арендная плата. Если вы предполагаете гасить ипотеку средствами квартирантов, отложите сумму аренды за 3-4 месяца, чтоб обычный не нанес вреда денежному положению.

Окупаемость квартир при помощи аренды — в среднем около 20 лет. Таковой метод вложения средств подойдет тем, кто готов ожидать (к примеру, желает обеспечить для себя пенсию в глубинке за счет столичной квартиры) и тем, у кого на руках уже есть нужная сумма, средства арендаторов будут уходить сходу инвестору, а не в банк.

Что брать

Если ваша стратегия — получение каждомесячного размеренного дохода от сдачи квартиры в аренду, то главными факторами будут размещение недвижимости и количество комнат в квартире. При продаже значима площадь жилища, но арендаторам не так принципиально количество квадратных метров, как их сборка.

Для следующей сдачи в аренду лучше разглядывать малоформатные лоты – от студий до маленьких евродвушек (площадью 45-47 квадратных метров), с отделкой. На втором месте опосля цены находится близость к метро либо МЦК. На данный момент на рынке большенный выбор апарт-комплексов опосля серьезного ремонта либо реконструкции, в каких средняя площадь лотов составляет 18-19 квадратных метров. Они реализуются с отделкой и в неких проектах со интегрированной кухней. Средняя стоимость в таковых проектах составляет 7,7 млн рублей (малая от 2,5 млн рублей). Раменка, Даниловский, Покровское-Стрешнево — это районы с наивысшими ставками на аренду, которые владеют неплохой транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

Валерия Цветкова, гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон».none

Чтоб квартира удачно сдавалась, в районе обязана быть нужная инфраструктура: не считая дорог и транспортной сети это зоны для прогулок, торговые центры, деловые центры.

Если вы желаете сдавать квартиру семьям с детками, тогда необходимы школы, детские сады, спортивные секции вблизи, и вариант со студией либо евродвушкой не подойдет: лучше присмотреть квартиру с несколькими отдельными комнатами. Даже если они крошечные.

Квартиры площадью наиболее 100 квадратных метров и двухуровневые низколиквидные. Естественно, есть арендаторы, готовые заселиться в огромную квартиру с богатым убранством, но находить их длительно, это собственный особенный рынок с ограниченным количеством и арендаторов, и собственников.

В ряде объявлений о продаже квартир указывается, что дом попал в программку реновации. Если вы планируете заниматься арендным делом пару лет, а позже избавиться от жилища в пользу новостройки, другими словами смысл брать такую недвижимость. Но нужно осознавать, идет речь, быстрее всего, о третьей очереди реновации, расселение запланировано на 2029-2032 годы.

Юридические опасности

Вкладывая средства в арендный бизнес, инвестор должен хлопочет и о том, у кого покупает квартиру, и о том, кому он эту квартиру сдает. Опасности есть в обоих вариантах.

• Проверьте торговца и квартиру. Удостоверьтесь, что торговец не попал под банкротство, информация о этом есть в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Бывшую квартиру банкрота могут принудительно возвратить в конкурсную массу. Вы останетесь без средств и без жилища.
• Поинтересуйтесь, как длительно ваш торговец обладает данной квартирой, чтоб избежать заморочек из-за прошлых собственников. Проще всего оспаривают сделки за крайние три года. Спустя 10 лет владения вопросцев обычно не возникает. Но есть исключение. Если квартира была выморочным имуществом, другими словами принадлежала муниципалитету опосля погибели обладателя, а позже мошенники оформили ее на себя и перепродали, то опасности бессрочные. Неувязка тянется еще с 90-х, до сего времени случается, что муниципалитеты возвращают недвижимость для себя, хотя там уже десятый обладатель.
• Узнайте, нет ли обременения. Это ипотека, внедрение маткапитала и наличие малышей у собственника, арест жилища. Очередное нередкое обременение, о котором почему-либо запамятывают: если в квартире живет арендатор, он сохраняет за собой право на проживание по срокам, обозначенным в договоре вне зависимости от смены собственника.
• Проверьте собственного арендатора. Поиск по базе судебных приставов, системе ГАС «Правосудие», в соцсетях, просто поиск по фамилии в Гугл — и вы будете осознавать, платит ли человек за коммуналку, посиживал ли за мошенничество и не состоит ли в клубе пироманов-любителей.
• Непременно составьте контракт, опишите все имущество, застрахуйте жилище. Не забудьте о залоге. 

Будьте готовы к постоянным маленьким ремонтам, подмене мебели и техники. Даже у самых осторожных арендаторов что-то ломается. Это нормально. Если не повезет — придется созодать суровый ремонт и обновлять все имущество в квартире.

Кандидатура: коммерческая недвижимость

Москва — это не только лишь миллионы ищущих жилище людей, да и центр деловой активности. Бизнес на коммерческой недвижимости быть может даже выгоднее, чем перепродажа либо аренда жилища.

Феликс Блинов, гендиректор вкладывательной группы «РВМ Капитал»:

— Сейчас неплохую капитализацию и доходность показывают складская недвижимость, стрит-ритейл и промышленная недвижимость. Но необходимо отметить, что рынок промышленной недвижимости сейчас находится еще в стадии формирования, и отыскать высококачественный проект для инвестиций не так просто. Если гласить о доходности, то ставки капитализации находятся в районе 12 %. Это тот незапятнанный операционный доход, который инвестор получит за свою инвестицию в 1-ый год. Срок окупаемости таковой инвестиции — порядка 9 лет.

Очередной вариант вложения в коммерческую недвижимость — офисные помещения под аренду. Рынок наиболее либо наименее устаканился, забугорные компании, которые планировали уходить, уже ушли. Можно присматривать как премиум, так и наиболее экономные варианты. Контракт с юрлицами обычно заключается на долгий срок, пару лет. Не считая того, в данной сфере проще выстраивать общение меж сторонами: и вы, и они думаете о вещественной выгоде, по минимуму нагружая друг дружку страданиями личной жизни. Решения ваших арендаторов будут наиболее прогнозируемыми, никто не надумает съезжать срочно завтра, поэтому что бросил супруг.

Елизавета Ильюхина, управляющий коммерческого департамента West Wind Group:

— Стоимость кабинетов класса В+ в деловых локациях столицы составляет 400 000 — 500 000 рублей за квадратный метр. Размер инвестиций зависит от площади и начинается приблизительно от 40 млн рублей. Окупаемость составляет в среднем 10 лет. Срок окупаемости квартир приблизительно в два раза больше, чем кабинетов. Стоимость одно- либо двухкомнатной квартиры в районе с обычной транспортной доступностью, в границах третьего транспортного кольца — 20-25 млн рублей. Если у инвестора есть средства на покупку 2-3 таковых квартир, заместо их прибыльнее приобрести одно офисное помещение.

В числе остальных аргументов эксперт именует наиболее низкие издержки на поддержание помещений: если в арендных квартирах временами необходимо созодать ремонт и обновлять мебель и технику, то в кабинетах — мало подкрасить стенки да поменять мелочь.