Здрасти!

Санкт-Петербург — один из самых увлекательных для инвесторов городов Рф. Цены на недвижимость тут осязаемо ниже, чем в Москве либо Сочи. А возможных покупателей либо арендаторов жилища много. По данным опроса «Заработная плата.ру», любой 2-ой из желающих переехать грезит конкретно о Питере.

Стоит инвестировать

Инвестиции в жилище числятся довольно ограниченным инвентарем. В прошедшем году веб-сайт о недвижимости «Мир квартир» проанализировал массив данных и оказалось, что в среднем в Санкт-Петербурге новостройки окупаются за 23,6 года и приносят собственникам 4,2 % годичных, если сдаются в аренду. А квартиры на вторичном рынке дают доходность за месяц 4,6 % и окупаются за 21,9 года.

Аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» высчитали, что в Санкт-Петербурге резвее всего окупаются комнаты — наименее чем за 19 лет. Однокомнатные квартиры окупятся практически за 22,5 года. Практически 26 лет пригодится на то, чтоб компенсировать стоимость двушки, еще годом больше — издержки на трехкомнатную квартиру. Что касается аренды, то комнаты приносят 5,31 % раз в год, однушки— 4,48 %, двушки и трешки — наименее 4 %. Но это среднее по поликлинике, общая температура для тех, у кого горячка и кто в морге. Естественно, ликвидные квартиры, находящиеся в комфортном районе, пользующиеся спросом принесут собственнику средства еще резвее неудачных вариантов.

Вложение в инвестицию — это не «купил и запамятовал». Это еще одна работа: необходимо будет мониторить цены, рынок, происходящее в квартале, решения властей, смотреть за страховками, налогами и вычетами и так дальше. Но если сделка будет удачной, то получится сделать хороший пассивный доход и меньше переживать за свое финансовое благополучие.

Новостройки: приобрести и перепродать

Жилище в строящихся домах инвесторы приобретают, чтоб потом прибыльно перепродать. Чем резвее вложиться в многообещающий дом, тем больше на этом можно будет заработать. Потому почаще всего инвесторы участвуют в проекте с самого его старта, стараются бронировать помещения еще до официального старта продаж. Стоимость ниже также у самых первых домов блока стройки.

Момент для реализации быть может различным:

• До того, как дом сдадут. Это вариант с контрактом переуступки, другими словами по факту в документах один дольщик заменяется остальным. Нередко идет с обременением в виде невыплаченного кредита от первого дольщика. Неплохой вариант, если цены на недвижимость взлетели и вы считаете, что лучше уже не будет. Либо напротив, есть опаски, что застройщик затянет сроки либо совсем скоро разорится и необходимо выйти из проекта с минимальными потерями.
• Опосля сдачи дома. Можно выставлять объект на продажу сходу, как получите документы о праве принадлежности. Можно создать ремонт и включить его в стоимость либо бросить квартиру как есть. Клиент по документам будет вторым собственником, но на психическом уровне он будет считать себя первым обладателем, поэтому что в квартире никто не жил.
• Сдавать квартиру в аренду, а реализовать позднее. Если реализовать квартиру через 5 лет владения, то можно сберечь на налоге с реализации. Это неплохой вариант, в том числе если в дальнейшем ожидается улучшение инфраструктуры в районе и вы убеждены, что так и будет. Тогда можно ожидать роста цен и отбивать ипотеку за счет арендаторов.

Цены на недвижимость

Недвижимость в Санкт-Петербурге вправду дешевле столичной, но доступной ее именовать все равно трудно. В первой половине 2023 года стоимость квадратных метров понижалась, но с середины лета стала расти. В июле подорожали все квартиры, не считая весьма огромных. По данным портала «Бюллетень недвижимости», в среднем на данный момент квадратный метр на первичном рынке стоит 223 097 рублей. Студии и однокомнатные квартиры оцениваются в 7,2 млн рублей за объект, двушки в среднем продают за 14,3 млн рублей, трехкомнатные квартиры — 19,1 млн рублей.

Самый дорогой район, как, вообщем, практически во всех городках — Центральный. Новостройки продаются по 449 011 рубля за квадратный метр. Немногим дешевле дома в Петроградском, по 397 806 рубля. Это один из наистарейших районов, где находятся Петропавловская крепость, Троицкая площадь, домик правителя Петра I и остальные достопримечательности. Последующие по уровню цен Адмиралтейский и Кировский районы, где недвижимость стоит ниже наиболее чем на 100 000 рублей за квадратный метр. Дешевле всего новейшие квартиры в Пушкинском и Курортном районах — по 154 912 рубля и 139 715 рублей за квадрат. Пушкинский известен по Королевскому селу, а Курортный находится на побережье Финского залива. Это отдаленные районы.

Индивидуальности питерских новостроек

Архитектура 

Не тайна, что в Санкт-Петербург переезжают из-за особенной атмосферы городка. Ее делает в том числе архитектура. Да вот лишь не всюду. Если вы рассматриваете новостройки близ исторических достопримечательностей, высока возможность, что застройщик попробует придерживаться одного с ними стиля. И это весьма драгоценное жилище. Новостройки в новейших районах, где ничего исторического нет и не было, навряд ли порадуют неописуемыми строительными решениями. Быстрее всего, это будут типовые проекты, аналоги которым есть в остальных городках Рф. С иной стороны, стоимость жилища в таковых домах будет ниже.

Новостройки рядом с действующими станциями метро 

стоят весьма недешево, а близость многообещающих станций не значит гарантированную вкладывательную привлекательность. В Москве с обещаниями открыть станцию метро все просто: если таковая информация есть, то жилище рядом с будущими станциями буквально подорожает опосля их пуска. А вот в Питере обещать не означает жениться выстроить. Вы сможете вложиться в жилище, ждя роста цен опосля пуска станции, а ее открытие отложат на 10 лет.

Неувязка с дорожной инфраструктурой на окраине 

Застройщик обещает до метро 15 минут пешком? Полностью может быть, он запамятывает уточнить — поначалу нужно будет мешать грязюка на пустыре, позже пройти под мостом с бомжами и вдоль стальной дороги выйти в цивилизацию. Из наземного публичного транспорта — один автобус, который запамятывает завернуть в этот уголок Северной столицы. Потенциально такое жилище продается, но навряд ли получится создать огромную накрутку.

Отсутствие детских садов и школ 

В новейшие кварталы переезжают юные семьи, но застройщики просто продают свои квадратные метры, не организуя соцобъекты для малышей. Перегрузка падает на уже имеющиеся сады и школы.

В первом полугодии 2023 года объемы строительства в Питере снизились, на что направил внимание федеральный центр. Губернатор Санкт-Петербурга растолковал президенту делему тем, что застройщиков обязали сдавать жилище лишь совместно с соцобъектами.

Местности намыва 

В Санкт-Петербурге делают новейшие местности методом отвоевывания квадратных метров у Финского залива, самый узнаваемый проект это «Морской фасад» на Васильевском полуострове. На данный момент жилище там весьма драгоценное, но сначало застройщики заманивали низкими ценами. Минусы свойственны для остальных новейших кварталов: слабенькая соц инфраструктура, отсутствие огромных парков. К тому же, проект еще не завершен, реализация — дело дорогостоящее, а в стране опять отрицательный экономический рост.

Когда брать

Прибыльнее всего брать квартиру тогда, когда спрос находится не на пике. Почаще всего это сезоны низкой деловой активности, лето и время до и опосля новогодних каникул. В это время застройщики могут предложить какие-то призы, стимулирующие энтузиазм покупателя. Но если глядеть наиболее глобально, то брать лучше тогда, когда есть увлекательное предложение и средства, пока не пропало то либо другое.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина»:

— В 2023 году идеальнее всего вкладываться в доброкачественную недвижимость в развитых функциональных районах, где уже на данный момент наблюдается недостаток обычных для освоения пятен под стройку. Из-за сложностей с импортозамещением сверхтехнологичного оборудования, которое использовалось в главном при строительстве проектов высочайшего класса, в дальнейшем может снизиться свойство жилищного строения статусных объектов. Аналоги из дружеских государств не постоянно закрывают потребности строй компаний.

Эксперт отмечает — в Санкт-Петербурге не осталось обычных для освоения участков под стройку. Принятие Генплана в очередной раз отложили, потому появляются трудности с получением разрешительной документации. Намыв территорий и реновация промышленных объектов требуют суровых денежных вложений. Застройщики уходят в Ленинградскую область, но там слабенькая инфраструктура. Все это ведет к высочайшим издержкам у застройщиков, они будут сокращать количество возводимых домов. А далее основной закон экономики: недостаток предложения при наличии спроса ведет к росту цен. Что на руку инвестору, который успеет вложиться.

По размеру предложения на данный момент лидирует Приморский район (19 %), а также Столичный, Выборгский и Пушкинский районы — по 13 %. В Ленобласти абсолютное большая часть у Всеволожского района — 69 %. Недостаток предложения наблюдается в экологичных и видовых Курортном (2 %), Красносельском (3 %), Кронштадтском (0 %) районах. Конкретно на их и имеет смысл направить внимание дальнозорким инвесторам, считает Ася Левнева.

Вторичка: бизнес на аренде

Вторичное жилище в стоимости со временем вырастает не так очень, как первичка, и инвестиции в такие варианты — это арендный бизнес.

Выбирать квартиру стоит с прицелом на интересы будущих арендаторов, а означает, принципиально избрать не только лишь геолокацию, количество комнат и метраж, да и позаботиться о интерьере, наличии мебели, техники.

Естественно, самый прибыльный вариант для арендного бизнеса — это когда квартира досталась по наследию, вы ее сдаете, подсчитываете прибыль, а все ваши расходы — маленький ремонт и обновление техники. Не многим так везет. Иной вариант — когда квартира покупается в ипотеку, которую на сто процентов либо отчасти собственник гасит за счет арендаторов. В таком случае стоит отложить сумму минимум за три периода платежей на вариант долгого поиска съемщиков жилища.

Популярность квартир на вторичке в Питере за крайние полгода выросла на 50 %. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», это соединено с отменой околонулевых ставок на субсидированную ипотеку на первичном рынке. Ипотечные ставки наиболее либо наименее сравнялись, а поэтому готовым жильем стали интересоваться больше. Цены при всем этом поменялись всего на 1 %, другими словами сурового роста цены не вышло, что на руку покупателям.

Цены на недвижимость

Стоимость квадратного метра готового жилища в среднем ниже, чем в новостройках: 195 501 рубль. Комнаты продаются за 2,7 млн рублей, студии и однокомнатные квартиры — за 7 млн рублей. Двухкомнатные в среднем обойдутся покупателю в 11, 1 млн рублей, трешки — в 15 млн рублей.

Дороже всего квартиры на вторичном рынке стоят в Петроградском районе — 307 956 рублей за квадратный метр. В Центральном продают за 248 479 рублей.

Адмиралтейский на 3-ем месте, 245 312 рублей. Все три района — историческое наследство Петербурга, тут много памятников архитектуры, музеев, туристских мест и просто прекрасных домов.

Самые экономные предложения на вторичку — в Колпинском, Кронштадском и Петродворцовом районах, наименее 155 000 за квадратный метр. Колпинский район находится на юго-востоке городка, в 25 километрах от центра. Тут много промзон, общественного жилища и большенный следственный изолятор. Петродворцовый район — это побережье Финского залива в 30 километрах от центра. Тут находятся Петергоф, Константиновский дворец. А Кронштадт — это полуостров среди залива. Количество достопримечательностей зашкаливает, прекрасная природа, а еще отсутствие торговых центров, военная база, препядствия с выездом в город и остальные сладости жизни пригорода.

Как скоро окупится квартира

На данный момент в Санкт-Петербурге снять однушку в наиболее либо наименее солидном состоянии можно от 20 000-25 000 рублей. За двухкомнатную каждый месяц отдают 33 000-37 000 рублей. Трехкомнатные стоят под 50 000 рублей за месяц. Но, естественно, это весьма усредненные цены, встречаются и двушки за 25 000, и однокомнатные наиболее чем за 100 000 рублей за месяц.

Для инвестора значима и стоимость покупки квартиры и сумма, за какую ее можно будет сдать, эти две переменные определяют окупаемость объекта. В среднем питерская квартира на вторичке окупается за 21 год, как подсчитали в «Авито Недвижимости». И это резвее, чем в Москве, где жилище будет окупаться наиболее 23 лет.

— Считая сроки возврата инвестиций при вложении в недвижимость, принципиально держать в голове, что вроде бы отлично либо плохо она ни сдавалась, у покупателя это жилище остается в принадлежности. Его можно реализовать и возвратить начальные вложения. Недвижимость — ограниченный и низкорисковый вкладывательный инструмент, который дозволяет зарабатывать средства в довольно пассивном режиме. А беря во внимание, что раз в год арендные ставки вырастают, сроки окупаемости в предстоящем могут быть существенно ниже расчетных.

Николай Попов, коммерческий директор «Авито Недвижимости».none

А вот сколько придется ожидать, пока окупятся квартиры в любом районе Санкт-Петербурга (на базе данных Yandex.Недвижимости):

• Адмиралтейский район: 16-24 года;
• Василеостровский район: 19-21 год, в отдельных локациях 27-28 лет;
• Выборгский район: : 11-20 лет, в отдельных локациях до 44 лет;
• Калининский район: 16-20 лет, в отдельных локациях до 26 лет;
• Кировский район: 16-23 года, в отдельных локациях до 28 лет;
• Колпинский район: 18-22 года;
• Красногвардейский район: 14-24 года;
• Красносельский район: 14-20 лет, в отдельных локациях до 28 лет;
• Кронштадтский район: нет данных;
• Курортный район: 23-24 года;
• Столичный район: 21-31 год;
• Невский район: 18-24 года, в отдельных локациях до 40 лет;
• Петроградский район: 17-27 лет;
• Петродворцовый район: 18-20 лет, в отдельных локациях до 47 лет;
• Приморский: район: 16-25 лет;
• Пушкинский район: 20-30 лет в Пушкине, 18-20 лет в остальных локациях района;
• Фрунзенский район: 21-23 года, отдельных локациях до 29 лет;
• Центральный район: 16-22 года, в отдельных локациях до 30 лет.

Квартира в доме с историей: что необходимо знать

Санкт-Петербург это город, где сохранились дома, построенные в позапрошлом веке. Парадные с шикарными лестницами, трехметровые потолки, лепнина, колонны и эркеры делают атмосферу городка. Старенькые дома сосредоточены в главном в 4 районах: Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном.

Но стоит инвесторам совершенно разглядывать таковой вариант? У этого жилого фонда есть плюсы, которые на руку инвестору. Антиквариат имеет собственного покупателя и постоянно будет иметь, невзирая на все препядствия. Просто поэтому что это история, романтика дореволюционных времен. И, быстрее всего, поклонники старенького фонда знают о его недочетах и готовы к ним. Другими словами спрос есть, а предложение ограничено по естественным причинам.

Стоимость квартир в древнем фонде вырастает резвее, чем в обыденных домах. По подсчетам портала «Бюллетень недвижимости», в весеннюю пору 2015 года квадратный метр в древнем фонде стоил 101 900 рублей в доме без серьезного ремонта и за 112 400 рублей с ремонтом. К 2021 году цены выросли до 166 500 и 178 900 рублей соответственно. Рост цен составил 63,2% и 59,2%. За этот же период стоимость квартир в панельных возросла на 41 %.

Есть аспекты, которые стоит учесть перед покупкой квартиры в древнем фонде:

• за время собственного существования дом, быстрее всего, пережил несколько перепланировок. Отыскать схему расположения коммуникаций быть может проблемно. Скажем прямо, время от времени собственники в процессе косметического ремонта в один момент находят в стенке окно, которого нет ни на одном плане. Либо напротив, на плане есть, а в действительности издавна отсутствует;
• препядствия с коммуникациями. Прогнившие трубы, ветхая проводка это не только лишь издержки на ремонт, это к тому же препядствия с самим ремонтом, если здание признано монументом. Потребуются доп согласования;
• почти все бывшие хоромы дворян опосля революции «улучшали» под нужды страны Советов. В квартирах поставили перегородки, сделали маленький ремонт и вышли коммунальные квартиры наиболее чем с десятком комнат;
• как следствие предшествующего пт — несоответствие квартиры современным нормам строительства и сохранности. На данный момент все квартиры строятся так, что влажные зоны находятся друг под другом. Это требование закона. В древнем фонде кухня одной квартиры может находиться над спальней иной, санузел — над гостиной, а вентканалы могут быть совершенно всюду;
• в одном доме может размещаться элитная квартира и коммуналка на 10 семей. Стоит это учесть, если планируете продавать взыскательной публике. Вообщем, в таковых домах обычно весьма толстые стенки, соседей не слышно даже в одном блоке;
• огромное количество собственников — как из-за дробления квартир на комнаты, так и просто вследствие времени. Принципиально убедиться в юридической чистоте объекта;
• а еще стоит проверить чистоту объекта в физическом смысле. В том числе — на наличие насекомых. В старенькых домах есть тараканы, клопы тоже частые гости. В особенности если перекрытия дома древесные, идет речь о комнате в коммуналке либо если понизу работает заведение общепита. К древесным перекрытиям также нередко прилагается грибок, темная плесень и гнилостные доски.

— Продается комната в уникально-просторной коммунальной квартире. Площадь всех комнат (их 11 в квартире) составляет 188 кв.м., а площадь мест общего использования — 126 кв.м.!!! Естественно, жильцы пользуются этими общими метрами, потому что это красивая возможность разгрузить свои комнаты от массивных шифанеров, к примеру, от уличной одежки, обуви и остальных вещей. Все соседи весьма адекватные, приятные люди. За два денька все 10 сособственников пришли к нотариусу и сделали отказы от преимущественного права покупки, нужные для сделки, что охарактеризовывает их как ответственных и благожелательный людей.

Есть несколько схем покупки недвижимости в древнем фонде Санкт-Петербурга:

Покупка для сдачи в аренду туристам. Устраивать мини-гостиницы в квартирах недозволено, но их нередко сдают посуточно. К тому же у «буржуев» было принято устраивать два входа: парадный и темный, что на руку арендодателям. Коммуналка просто преобразуется в комнаты с отдельными входами.

Покупка с целью перепродажи. В этом случае инвестор вкладывается в ремонт развалюхи запущенного жилища и реализует его в аутентичном дизайне, но с минимумом заморочек. Приобретают и квартиры, и комнаты.

Выкуп комнат в коммуналке с целью реализации квартиры. Другими словами инвестор поочередно договаривается с соседями и собирает в единый лот всю коммунальную квартиру. Нередко таковой бизнес организуют те, кто уже живет в одной из комнат. Основной минус — непокладистый сосед.

Перевод помещений в нежилое, где можно обустроить мини-гостиницу, кафе либо иной коммерческий объект. Процедура просит согласований, они ужесточаются из года в год, если дом имеет статус объекта культурного наследства, согласовывать придется в том числе с Минкультом.

Коммерческая недвижимость: перспективы

Инвестировать можно не только лишь в жилую недвижимость, да и в коммерческую. Сначала этого года Питер установил рекорд — четверть всех общероссийских инвестиций пришлась на этот город.

По данным консалтинговой компании Nikoliers, за 1-ое полугодие в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга было инвестировано 44 миллиардов рублей, это на 18 % больше, чем за весь 2022 год. Вот что инвесторы выбирали почаще всего:

Гостиничный бизнес 

11,9 миллиардов рублей. Сектор показал рост из-за того, что русская компания заполучила сеть гостиниц у норвежцев. Но в целом «акции распродажи» гостиниц нет, потому что иноземцы не обладали гостиницами, а управляли. Несколько компаний ушли с рынка, гостиницы сменили оператора, заглавие, но работают.

Офисный бизнес

12,4 миллиардов рублей. Есть некая стагнация и рост количества свободных площадей. Но компании получают объекты, в главном не для инвестиций, а под свои цели.

Торговые площади 

11,8 миллиардов рублей. Ожидается, что уйдут еще несколько зарубежных компаний, несколько собственников заявили о приостановке инвестиций в Рф. В этом бизнесе значение имеет уже не только лишь локация и стоимость, да и готовность ФАС и правительственной комиссии согласовать покупку объекта большим русским делом.

Складские помещения 

8,2 миллиардов рублей. Доходность высококачественных складов остается на высочайшем уровне. Объекты необходимы и большим федеральным ритейлерам, и маркетплейсам, и просто находят покупателей.

— У всей коммерческой недвижимости сохраняется энтузиазм как профильных, так и непрофильных инвесторов. Мы ожидаем, что рынок вложений в коммерческую недвижимость будет показывать рост в протяжении 2023 года, у инвесторов все есть еще возможность восполнить свои ранцы высококачественными объектами. В случае реализации активов, заявленных к продаже, годичный размер инвестиций в коммерческую недвижимость может стать рекордным за всю историю наблюдений.